Novas regras de licenciamento urbanístico entram em vigor em São José e redefinem as exigências para construções de grande porte. O instrumento da outorga onerosa agora regulamenta de forma mais precisa o direito de construir acima dos limites básicos definidos pelo novo Plano Diretor.
Empreendimentos que pretendem ultrapassar os coeficientes de aproveitamento passam a negociar com o poder público contrapartidas urbanísticas, financeiras ou em obras. A medida busca ordenar o crescimento da cidade e garantir mais equilíbrio entre densidade populacional e infraestrutura.
Outorga onerosa: instrumento de compensação urbana
A outorga onerosa do direito de construir permite que investidores ultrapassem os limites definidos pela Lei de Ordenamento e Uso do Solo Urbano mediante pagamento ou contrapartida ao município. Essa prática, prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), ganha força com o novo Plano Diretor de São José ao estabelecer critérios mais rígidos e transparentes.
A cobrança incide sobre a diferença entre o coeficiente básico permitido e o coeficiente adicional desejado pelo empreendedor. O valor a ser pago será de 5% do Custo Unitário Básico (CUB), fixado pelo Sinduscon de Florianópolis, o que oferece um padrão técnico claro e alinhado ao mercado da construção civil.
Esses recursos passam a ser recolhidos ao Fundo de Urbanismo e Serviços Públicos, com uso específico em projetos de interesse coletivo definidos no próprio Plano Diretor. A prática não só ajuda a custear intervenções urbanas, como equaliza os impactos da verticalização sobre os serviços públicos e o meio ambiente.
Contrapartidas urbanísticas entram na pauta do licenciamento
Construtoras que desejarem acessar índices construtivos superiores aos limites estabelecidos precisarão apresentar uma proposta de contrapartida. O município avalia se a medida beneficia o coletivo e atende às prioridades urbanas, como melhoria da mobilidade, ampliação de áreas verdes ou reforço na infraestrutura de saneamento.
Entre os critérios avaliados pela Comissão Técnica Municipal estão os impactos no trânsito, demanda sobre os serviços públicos, e compatibilidade com o entorno. Obras como abertura de vias, construção de praças, escolas ou unidades de saúde poderão ser exigidas como condição para o licenciamento.
A introdução desse tipo de mecanismo tende a estimular a corresponsabilidade do setor privado com o desenvolvimento da cidade. O objetivo não recai apenas sobre o controle construtivo, mas sobre a promoção de um ambiente urbano mais qualificado e sustentável para todos.
Regras urbanísticas seguem zoneamento e novos parâmetros
Além da outorga onerosa, os empreendimentos devem respeitar os parâmetros estabelecidos para cada zona do território urbano de São José. A nova legislação detalha o número de pavimentos permitidos, taxa de ocupação do solo e recuos obrigatórios.
Em determinadas vias, o limite máximo é de 25 pavimentos. Já o coeficiente de aproveitamento — razão entre a área construída e o tamanho do terreno — define o volume edificável sem necessidade de outorga. Ultrapassagens só poderão ocorrer com a devida autorização e compensação ao município.
Esse regramento técnico visa proteger áreas ambientalmente sensíveis, evitar a sobrecarga da infraestrutura urbana e garantir uma distribuição equilibrada do adensamento populacional. O uso racional do solo urbano figura como um dos pilares da estratégia municipal para conter a expansão desordenada.
Impactos urbanos e sociais entram no radar das decisões
A exigência de contrapartidas proporcionais ao impacto dos empreendimentos responde a uma demanda histórica por planejamento urbano efetivo. Com o novo modelo, São José amplia a capacidade de prever os efeitos de construções de grande porte sobre o sistema viário, redes de serviços e qualidade ambiental.
Segundo o secretário de Urbanismo, Michel Schlemper, a segurança jurídica oferecida pelo novo Plano Diretor atrai investidores e amplia a confiança no processo de licenciamento. A clareza das regras evita interpretações subjetivas e acelera as decisões técnicas.
Com uma população projetada em 600 mil habitantes até 2045, segundo estimativas da prefeitura, o município adota uma postura mais estratégica, utilizando a outorga onerosa como instrumento de redistribuição urbana. A cidade se prepara para crescer com equilíbrio, exigindo que os grandes empreendimentos retribuam seu impacto ao território.
Planejamento urbano passa a dialogar com desenvolvimento econômico
O instrumento de outorga onerosa, aliado a um zoneamento moderno, projeta São José para um novo ciclo de crescimento sustentado por planejamento. Ao permitir a ampliação do potencial construtivo mediante compensação, o município viabiliza empreendimentos estratégicos sem abrir mão da qualidade de vida urbana.
A articulação entre poder público e setor privado passa a ter como base uma legislação atualizada, que substitui o antigo Plano Diretor de 1985. A revisão dessas regras corrige distorções acumuladas em décadas de crescimento, reordenando o espaço urbano com mais técnica e menos improviso.
De acordo com Michael Rosanelli, secretário adjunto da Susp, o novo modelo ajuda a otimizar a infraestrutura já existente, reduzindo a pressão sobre áreas periféricas. A medida, ao mesmo tempo em que inibe a expansão horizontal desenfreada, estimula a qualificação do centro urbano e das áreas já consolidadas.
