A Prefeitura de São José passou a permitir que imóveis construídos fora dos padrões legais até 18 de dezembro de 2024 sejam legalizados por meio de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC). A medida, prevista no Decreto nº 22.603/2025, viabiliza a obtenção de documentos como habite-se e certidão de averbação, contanto que a edificação comprove condições mínimas de uso e esteja completamente finalizada.
A regulamentação, assinada com base na Lei Complementar nº 173/2024, busca resolver impasses urbanísticos antigos e evitar demolições desnecessárias. A regularização exige o pagamento de multa compensatória, que pode ser parcelada, e inclui critérios técnicos rigorosos para aprovação.
TAC como ferramenta para legalizar imóveis irregulares
O Termo de Ajustamento de Conduta tornou-se o principal instrumento jurídico da nova política urbanística de São José. Proprietários interessados devem firmar o acordo com a Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp) após parecer técnico que valide a possibilidade de regularização.
A exigência é de que o imóvel esteja concluído com paredes, cobertura e instalações essenciais. Comprovações documentais como fotos, cadastros, imagens aéreas e autos administrativos poderão ser usadas como provas da existência da construção antes do prazo estabelecido. O procedimento tem caráter declaratório e não elimina a necessidade de análise individualizada.
Multa compensatória e formas de pagamento
A regularização está condicionada ao pagamento de uma multa calculada com base na área irregular construída. Se a edificação foi feita completamente sem alvará, o valor incidirá sobre toda a área. O pagamento poderá ocorrer em até 24 vezes com correção pelo CUB (Custo Unitário Básico), mas o habite-se só sai após a quitação total.
Há desconto de 20% para pagamento à vista, o que pode incentivar a adesão rápida ao programa. A norma também prevê isenção da multa em casos específicos: moradias unifamiliares com até 70m², contribuintes isentos de IPTU e imóveis públicos. A análise da isenção dependerá de documentação e poderá ser revista a qualquer momento.
Critérios técnicos e fiscalização contínua
Nem todas as construções serão aceitas. Se houver riscos à segurança, higiene ou circulação urbana, a Susp poderá indeferir o pedido. A regulamentação exige responsabilidade técnica na apresentação do projeto e admite reanálise posterior, mesmo após a emissão dos documentos.
Caso sejam detectadas inconsistências, o interessado será notificado e terá 15 dias para apresentar defesa. A ausência de resposta anula o processo e pode gerar multa triplicada. Essa abordagem visa dar seriedade ao processo e evitar fraudes ou distorções.
Rigor no controle e prazos para tramitação
O processo será arquivado se ficar parado por mais de 90 dias por culpa do proprietário. A Susp terá autonomia para publicar instruções normativas que uniformizem os procedimentos. Técnicos da área destacam que, mesmo com a flexibilização, o rigor técnico permanece alto, e o processo pode ser interrompido a qualquer momento.
O decreto cria um sistema híbrido entre regularização e fiscalização permanente, exigindo dos proprietários atenção redobrada quanto à documentação, segurança da edificação e cumprimento dos prazos estabelecidos.
- Regularização possível para imóveis concluídos até 18 de dezembro de 2024
- TAC obrigatório e análise técnica individual
- Multa compensatória pode ser parcelada em até 24 vezes
- Isenções previstas para casos específicos e sujeitos à revisão
- Fiscalização contínua mesmo após emissão dos documentos
